«Тем не менее основой для получения точного прогноза служат вполне рациональные, проверенные временем, методы. В современной практике оценки их три: аналоговый (метод сравнительного анализа), доходный и затратный. Для российской практики оценки квартир сегодня применим, пожалуй, только первый.

Для сравнительного анализа продаж подбирают объекты, которые по всем показателям сопоставимы с тем, который надо оценить. Затем вся информация об объектах сравнения корректируется относительно эталона. Если мы говорим о жилой недвижимости, то сравнение продаж – основной и, за редким исключением, единственный практический метод. Главное преимущество – относительная доступность и большой объем информации по сделкам с жильем.

Если цены продаж не всегда известны, то используются цены предложения с необходимыми поправками.

Использование доходного и затратного методов в оценке жилой недвижимости более трудоемко и менее эффективно. Доходный метод, как подсказывает само его название, основан на установлении взаимосвязи между возможным доходом от сдачи помещения в аренду и его стоимостью. На Западе доходный подход широко используется. В России же рынок аренды еще более закрытый, чем рынок продаж, поиск сопоставимой информации по аренде жилья очень сложен. Кроме того, финансово-экономические показатели, используемые при доходном методе, часто субъективны и неустойчивы.

Затратный метод применим чисто теоретически, но практически его использовать сложно. Предметом рассмотрения в данном случае служат затраты на приобретение (аренду) земельного участка и строительство. Трудность расчета связана с тем, что практически невозможно выделить цену конкретной квартиры из затратной стоимости целого дома. В современных российских условиях затратный подход неэффективен в силу закрытости, вариантности и изменчивости строительного рынка.